Azərbaycanda əhalinin mənzil təminatına dəstək mexanizmlərindən biri olan kirayə yolu ilə mənzil alışı qaydalarında bəzi yumşalmalar edilib. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondundan verilən məlumata görə, dəyişikliklər gəlirlərin qiymətləndirilməsi şərtlərinin daha da yumşaldılmasını, yaşı yuxarı olan ailə üzvü ilə birgə müraciət edən ərizəçi üçün uzun müddətə ödəmə imkanının yaradılmasını, habelə sabit vergi ödəyicilərinin də kirayə mənzil mexanizmindən faydalanmasını nəzərdə tutur.

Dəyişikliklərə görə, artıq kredit tarixçəsinin müsbət qiymətləndirilməsi üçün ərizəçinin “bütün kredit tarixçəsi müddətində 90 gündən çox gecikdirilmiş öhdəliklərinin olmaması” tələb olunmur.

Qeyd edək ki, indiyədək kirayə yolu ilə 1812 mənzil vətəndaşlara satılıb. Elektron qaydada aparılan sonuncu satışda ciddi problemlər aşkarlandığına görə onun nəticələri ləğv edilib.

İyul ayında İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (Fond) satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi çərçivəsində vətəndaşlara təklif etdiyi yaşayış sahələrinin siyahısı genişləndirilib və mənzil fonduna daha iki yaşayış kompleksi üzrə mənzillər daxil edilib. Fondun yaydığı məlumatdan aydın olur ki, yeni yaşayış komplekslərindən biri Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nəsrəddin Tusi küçəsində yerləşir. Kompleks üzrə vətəndaşlara ilkin mərhələdə 2 və 3 otaqlı olmaqla 100 mənzil təklif olunur. Yaşayış kompleksində təklif olunan mənzillərin aylıq ödənişləri 616 manatdan başlayır. Digər kompleks Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Bakı-Sumqayıt şossesinin 17-ci km-də yerləşir. Kompleks üzrə vətəndaşlara ilkin mərhələdə 111 mənzil təklif olunur ki, bunlar da 1, 2 və 3 otaqlı mənzillərdir. Mənzillərin aylıq ödənişləri 268 manatdan başlayır. Fond bildirir ki, aylıq ödənişlər çox güzəştli şərtlərlə, mənzilin dəyərinə sığortalanma da daxil olmaqla xərclər nəzərə alınmaqla hesablanır: “Hazırda yeni ünvanlar da daxil olmaqla, fondun balansında olan satmaq öhdəliyi ilə kirayə yaşayış sahələri Bakı, Sumqayıt şəhəri və Abşeron rayonu üzrə 11 fərqli ünvanda yerləşir. Təklif edilən mənzillər vətəndaşların istirahəti üçün geniş həyətyanı sahəyə malik, əsas infrastruktur obyektlərə (məktəb, bağça, səhiyyə ocaqları) yaxın komplekslərdə yerləşir. Bütün mənzillər yeni və müasir tikinti materiallarından istifadə olunmaqla yüksək səviyyədə təmir olunaraq kombi isitmə sistemi (kombi cihazı daxil olmaqla), su, qaz, elektrik sayğacları ilə təchiz olunub, mülkiyyət hüquqları isə dövlət qeydiyyatına alınıb”.

Kirayə götürmək yolu ilə alınan mənzillər fondla bağlanan müqavilə üzrə kirayəçi öz üzərinə düşən öhdəlikləri tam yerinə yetirdikdən sonra kirayəçinin mülkiyyətinə keçirilir. Lakin mənzili alan şəxs istərsə, özü və ailə üzvləri mənzil mülkiyyətinə keçməzdən əvvəl  - fondla kirayə müqaviləsi imzalanandan dərhal sonra həmin mənzilə qeydiyyata düşə bilər.

Məlumat üçün bildirək ki, sabit  vergi ödəyicilərinin əhatə dairəsi Vergilər Məcəlləsinin 220.10-cu maddəsində qeyd olunur. Həmin maddədə nəzərdə tutulan fəaliyyət növləri ilə (bərbər, dərzi, çəkməçi, pinəçi, foto, audio-video xidməti, toy və şənliklərdə aparıcı, çalğıçı və s.)  muzdlu işçi cəlb etmədən fərdi qaydada məşğul olan şəxslər sabit vergi ödəyiciləri hesab olunurlar. Fonddan verilən məlumata görə, sabit vergi ödəyicilərindən gəlirlərini təsdiq etmələri tələb olunumur: “Bu zaman onların orta aylıq gəlirləri fəaliyyət müddətindən asılı olaraq ölkə ərazisində cari il üçün mövcud olan minimum aylıq əmək haqqının (hazırda 300 manat) müvafiq mislinə uyğun qaydada hesablanır. Yəni müraciət anına 6 aydan 12 aya kimi müvafiq fəaliyyətlə məşğul olduqda ölkə ərazisində cari il üçün mövcud olan minimum aylıq əmək haqqının 2 misli məbləğində, yəni 300 * 2 = 600 manat;  12 aydan 36 aya kimi olduqda 4 misli məbləğində, yəni 300 * 4 = 1200 manat; 36 aydan çox olduqda isə 6 misli məbləğində, yəni 300 * 6 = 1800 manat. Bu o deməkdir ki, 2 il fəaliyyət müddətinə uyğun olaraq müraciət edən şəxsə 1000 manat gəlir təyin olunacaq”.
Mövcud qaydalara əsasən kirayə yolu ilə alınan mənzil sahəsi üzrə aylıq ödəniş məbləği müraciət edənin kredit tarixçəsinin, gəlirlərinin və xərclərinin təhlili əsasında müəyyən edilir (müsbət, qənaətbəxş və ya mənfi kredit tarixçəsi ola bilər). Gəlirlər və xərclər arasında hesablanan fərq nəticəsində yaranan xalis gəlirin məbləğinin əvvəlcədən müəyyən olunmuş 100 faiz həddində aylıq ödənişin maksimal məbləği müəyyən edilir və buna uyğun olaraq müraciət edən şəxsə müvafiq alış qiyməti ilə yaşayış sahəsini seçmək imkanı verilir. Yeni dəyişiklik kredit tarixçəsi ilə bağlı məhdudiyyəti aradan qaldırmaqla daha çox sayda insanın kirayə yolu ilə mənzil almasına şərait yarada bilər.


Rəşad Həsənov

İqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənovun “Yeni Müsavat”a dediyinə görə, son dəyişikliklər müsbət qiymətləndirilə bilər: “Çünki bu tələblərin olması kirayə yolu ilə mənzil əldə edilməsində əhəmiyyət kəsb etmirdi. Əsas tələblər İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən əldə olunan əmlak üzərində qoyulur. Ödənişlər ən vacib parametrdir. Ödənişlər 60 gün müddətindən artıq gecikdikdə, ilkin ödəniş və digər aylıq icra olunmuş ödənişlər geri qaytarılmadan mənzil fonda qaytarılır. Yəni burada fondun itirəcəyi nəsə yoxdur, əsas məsuliyyət mənzili alanın üzərindədir. Buna görə də mənasız tələblərin qoyulmasının o qədər də ciddi əhəmiyyəti yoxdur. İstənilən halda, fond əmlakı geri ala və yenidən satışa çıxara bilir. Düşünürəm ki, bu sistemdə dəyişiklik ehtiyacı sistemin özünün sosial yükünün artırılması istiqamətində olmalıdır. Burada ən vacib parametrlərdən biri müəyyən səviyyədən artıq gəliri olan insanların bu mexanizmə çıxış yolunun bağlanmasıdır. Yəni yüksək gəliri olan insanların adi qaydada mənzil almaq imkanı var. Belə şəxslərin dövlətin sosial layihəsindən istifadə etməsinə məhdudiyyət qoyulmalıdır ki, ondan daha çox gəliri müəyyən həddən aşağı olanlar yararlansınlar. Belə olarsa, bu mexanizmdən aztəminatlı, kasıb insanlar istifadə edə bilərlər. Təcrübə göstərir ki, yüksək gəlirli şəxslər mexanizmdən istifadə edərək çoxsaylı mənzillərə sahiblənir, daha sonra onları kirayə verməklə gəlir əldə edirlər. Halbuki mövcud qaydalara əsasən kirayəçi yaşayış sahəsini Fondun icazəsi olmadan üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə mənzil geri alınmalıdır”.

Ekspert bildirir ki, kirayə yolu ilə satılan mənzillərin parametrləri ilə bağlı məsələyə də baxılmalıdır: “Parametrlərə baxdıqda, görmək olur ki, 223-225 kvadratmetrlik mənzillər belə vətəndaşlara təklif olunur. Bu halda sual yaranır ki, dövlətin sosial layihəsi hansı sahədə mənzili olanların mənzil şəraitini yaxşılaşdırmağa yönəlib ki, belə böyük mənzillər təklif olunur? Yaxud kimlərin imkanı çatır belə böyük mənzilləri əldə etməyə? Bunları nəzərə alaraq, kirayə yolu ilə mənzil satışı mexanizminə yalnız 100 kvadratmetrə qədər olan mənzillərin daxil edilməsi təmin olunmalıdır. Yəni vətəndaşlara təklif edilən mənzillərin sahəsinə 100 kvadratmetrlik məhdudiyyət qoyulmalıdır. Digər məsələ, vətəndaşın almaq istədiyi mənzili özünün seçməsidir. Mexanizm belə olmalıdır ki, vətəndaş özü mənzili tapmalı, onu İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna təqdim etməlidir. Fond qiymətləndirmə apararaq mənzilin onun tələblərinə cavab verdiyini müəyyən edərsə, həmin mənzili satın alaraq, onu vətəndaşa kirayə yolu ilə təqdim etməlidir. Bu, vətəndaşlara seçim imkanı verəcək - elə ailələr var ki, fondun təqdim etdiyi komplekslərdən çox uzaqda yaşayır, ailə üzvlərinin iş yeri həmin komplekslərdən uzaq məsafədə yerləşir. Digər tərəfdən, mənzil qiymətləri, dövlət vəsaitlərinin səmərəli istifadəsi ilə bağlı müəyyən imkanlar formalaşdırır. Bu gün qiymətlər çox yüksəkdir. Bu layihəni on minlərlə insan həsrətlə gözləyirdi. Amma işə salındığı 3 ildə heç 2 min mənzilin satışına nail olunmayıb. Çünki şərtlər, qiymətlər əksəriyyət üçün uyğun deyil, ədalətli deyil. Ədalətin təmin olunması, şərtlərin yumşaldılması, seçim imkanının yaradılması çox vacib məsələdir. Bazar konyukturasından istifadə edərək qiymət şərtlərindən səmərəliliyi artırmaq üçün yararlanılmalıdır. Hazırda bu imkanlar yoxdur, kirayə yolu ilə mənzil satışı kimlərinsə, hansısa qrupların əllərində qalan mənzillərin dövlət hesabına satışının təşkil olunması mexanizminə çevrilib. Bunun qarşısı alınmalı, təkrar mənzil bazarının yaratdığı qiymət üstünlüklərindən bəhrələnməyə imkan verəcək şərtlər tətbiq olunmalıdır. Hazırkı şərtlər daxilində mexanizmə tələbin az olması şəraiti davam edəcək, kiçik və əksər hallarda formal xarakter daşıyan dəyişikliklərlə ciddi dönüşə nail olmaq mümkün olmayacaq”.